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外商投资房地产业的政策调控趋紧

近几年来,随着我国房地产业的迅速发展,境外资金的大量涌入,房地产资产价格呈现大幅攀升,为了使我国房地产业得到稳定、健康的发展,自今年以来,国家有关部门对外商投资房地产业连续出台了一系政策进行调控,其内容主要体现在三个方面。 一、审批更加严格 1.审批设立外商投资房地产公司依据商业存在和项目公司原则。即境外投资者在我国申请设立房地产公司,应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权,或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求,审批部门不予批准。 2.审批权限上收,各级地方商务部门审批新设立的外商房地产公司;审批现有外商房地产公司增资、并购及股权转让须同时将审批文件及相关资料寄送国家商务部审核备案,商务部审核通过后,地方商务部门才能向外商房地产公司核发《外商投资企业批准证书》。 3.外商投资房地产企业的股权和项目转让,以及境外投资者并购境内房地产企业,由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函,《国有土地使用证》,建设(房地产)主管部门的变更备案证明,以及税务机关出具的相关纳税证明材料。 二、监管力度加强 1.外商房地产公司不得境外借款,只能用自有资本金或在境内借款融资开发房地产项目;外商投资房地产企业的中外投资各方,不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款;地方政府不得擅自出台对外商房地产企业的优惠政策。 2.境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品。 3.外汇管理部门要严格按照有关规定的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇,符合条件的允许汇入并结汇;相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后,方允许购汇汇出。 三、产业政策限制 由国家发改委和商务部新修订的《外商投资产业指导目录》(2007年12月1日实施),首次把房地产业列为外商投资的限制类产业,并将土地成片开发(限于合资、合作);高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营;房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司作为限制外商投资进入的范围,但普通类型的房地产仍可投资开发。


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